华泰证券:长期需求不改,稳态打破改善开启

2020-02-03 17:25:23 来源:乐居财经 华资实业20%大肉分享

乐居财经讯 李礼 2月3日,华泰证券发布SARS对地产影响复盘及新冠病毒疫情影响点评。

核心观点

SARS 对我国房地产市场影响较为短期,爆发期对地产板块有一定的负面影响,但行情更多取决于调控政策和流动性。本次疫情爆发于 1-2 月传统淡季,我们认为地产需求只会延后不会消失,短期有影响但全年影响有限。地产稳态的打破将加速打开逆周期调节空间,从 2003 年 SARS 对地产股的影响来看,板块对流动性和调控政策更为敏感。2019Q4 地产仓位小幅回升启动估值修复,板块配置价值有望在调整后持续兑现。

SARS 期间对我国房地产市场的影响如何?过程较短不改长牛

1998 年后我国房地产行业迎来快速发展期,SARS 对地产影响较为短期。3-4 月疫情爆发期全国房地产销售面积同比增速出现一定下降,但 5 月疫情缓解后就实现修复,Q2 依然+33%。影响最严重的 3 个省市,北京 3 月绝对量和增速依然非常高,4 月放缓但 5 月重新回升,整体 Q2+50%。广东 1-2 月销售保持快速增长,3、4 月出现短暂负增长,但 5 月之后持续修复,整体 Q1、Q2 为+29%、26%。香港市场 Q1、Q2 成交量分别下滑 21%、31%,但香港市场的低迷从 1998 年亚洲金融危机之后就持续存在,并在SARS 影响下持续探底,2003 年下半年出现长周期拐点,之后持续向上。

SARS 期间对地产股影响如何?调控政策和流动性影响更大

港股方面,SARS 蔓延初期地产板块表现平稳,直到 3 月爆发期才出现 4%的超额负收益。随着 5 月疫情得到控制,地产板块快速反弹,同时叠加特区政府限制土地供给、限建公屋、放松流动性等利好政策,下半年伴随恒生指数迎来持续回升。A 股方面,2002 年 8 月开启地产调控元年,板块本身存在政策压力,3-4 月 SARS 爆发期申万地产指数出现 3%、7%的超额负收益,但 5 月疫情缓解后迅速反弹。6 月后的再次调整可能与疫情相关度不大,而是央行 121 号文件加强地产调控以及升准收紧流动性的共同结果。但在调整中仍能迸发出优秀的龙头房企,如万科 A、招商地产等。

如何看待本次疫情影响?淡季边际影响有限,稳态打破开启政策改善空间

受新冠病毒影响,1 月下旬逾百城暂停开放售楼处,1 月百强房企销售面积同比-7%,重点 66 城销售面积同比-15%。目前疫情仍在持续中,无法预期何时迎来改善,但 1-2 月是地产传统淡季,全国销售和开工面积占全年比重都不超过 10%,2019 年 TOP5 房企 1-2 月销售额占全年比重为 12%,低于 3-4 月和 9-10 月的 17%和 21%,边际影响相对有限。我们认为房地产需求只会延后不会消失,此次疫情举全国之力防控,需求未来有望随着疫情改善逐步回归。当前经济下行压力加大,房地产平稳态势可能被打破,未来需要关注流动性、地产调控、融资政策等一系列逆周期调节的空间。

短期冲击不改长期需求,关注逆周期调节空间

我们认为地产需求只会延后不会消失,地产稳态的打破将加速逆周期调节空间,2019 年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复。继续重点推荐:1、融资通畅的龙头房企:万科 A、金地集团等;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份等;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正等。

风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。

乐居财经
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